FAQs

Das Verpachten von ungenutzten Dachflächen ist spätestens seit dem Jahr 2008 ein marktgängiges Modell, bei welchem ein Gebäudeeigentümer bzw. Grundstückseigentümer sein Dach oder seine Freifläche an einen PV-Anlagenbetreiber verpachtet. In der Regel geschieht das dann, wenn er selbst kein Interesse an der eigenen Investition in eine Solaranlage auf seiner Fläche hat. Verpächter und Pächter schließen hierzu einen Dachnutzungsvertrag bzw. Flächennutzungsvertrag. Im Anschluss wird durch den PV-Anlagenbetreiber eine Solaranlage auf den Dachflächen oder der Freifläche installiert und die nächsten ca. 35 Jahre betrieben. Die installierte Anlagenleistung ist letztlich die Grundlage anhand derer die zu zahlende Flächenpacht berechnet wird. Je größer die Fläche, desto größer die Anlage und desto höher die mögliche Pachtzahlung. Der Eigentümer erhält dann gegen Rechnungstellung dafür seine Pacht, welche er frei verwenden und damit zum Beispiel gewünschte Investitionen in seinen Betrieb o. ä. tätigen kann. Diese Pachtzahlung kann sowohl jährlich, aber auch diskontiert und einmalig für 20 oder 25 Jahre mit Inbetriebnahme der Solaranlage im Voraus gezahlt werden. Sollte sich die Dachflächen in einem sanierungsbedürftigen Zustand befinden, kann die zu zahlende Dachpacht auch zum Zwecke der Dachsanierung eingesetzt werden. Eine lohnende und lukrative Sache für Verpächter und Pächter.

Beide Varianten sind interessant und lukrativ. Möchte man als Eigentümer nicht Betreiber einer gewerblichen Solaranlage werden und diese für 20 – 35 Jahre betreiben und dabei alle Chancen, aber natürlich auch Risiken eines solchen Investments in Verbindung mit der Fremdfinanzierung durch eine Bank eingehen, ist die Vermietung der Dachfläche oder Freifläche die passende Variante. Möchte man als Unternehmen oder Gewerbebetrieb mit sehr großen Dachflächen keinen externen Mieter auf dem eigenen Grundstück haben, die Energiebezugskosten dauerhaft signifikant senken, in dem man den erzeugten Solarstrom selbst nutzt und gleichzeitig eine steuerlich und ökonomisch sinnvolle und nachhaltige Investition tätigen, dann sollte man in jedem Fall selbst Betreiber der PV-Anlage werden.

Wir bieten beides an: wir bauen in Ihrem Auftrag Ihr schlüsselfertiges (turn-key) Solarkraftwerk auf Ihren Hallen / Ihrer Immobilie / Ihrer Freifläche oder pachten Ihre Freifläche oder Dachfläche, um darauf eine Anlage zu errichten und zu betreiben.

Kurz und knapp: Ja! Die Vermietung Ihrer Dachflächen oder Freiflächen für eine große Solaranlage bringt Ihnen zusätzliche Einnahmen. Ohne eigenes Risiko und ohne eigene Investition. Ohne die Photovoltaik und die Möglichkeit, Dachflächen zur Gewinnung von Solarstrom zu nutzen, wären Dächer auch weiterhin „tote Flächen“, die keine Einnahmen generieren, sondern nur Geld (für die Sanierung, Wartung und Instandsetzung) kosten. Freiflächen (zum Beispiel Ackerflächen, Grünflächen, Konversionsflächen, baulichen Anlagen oder Gewerbeflächen) hingegen können natürlich meist in irgendeiner Form genutzt werden, die Nutzung mit einer großen Freiflächensolaranlage bietet dennoch die Chance, die Einnahmen aus der Fläche zum Teil deutlich zu steigern.

Die Höhe der jährlichen Pacht oder alternativ Einmalpacht hängt von mehreren Faktoren ab – u. a. von der Art der Dacheindeckung, der Ausrichtung der Dachflächen, der Entfernung respektive Nähe zum Netzverknüpfungspunkt etc. Vor allem aber natürlich von der Größe der Dachfläche oder Freifläche. Je größer, desto mehr PV-Leistung kann man theoretisch darauf installieren und desto höher die mögliche Pacht.
Objektiv gesehen bekommt man in jedem Fall viel Geld für eine ansonsten ungenutzte Fläche. Subjektiv sind für einen Eigentümer 150.000 EUR wenig und für den anderen Eigentümer 50.000 EUR schon sehr viel Geld. Das unterliegt selbstverständlich immer der individuellen Wahrnehmung und Situation.

Der zeitliche Aufwand im Zusammenhang mit einer Photovoltaikanlage beschränkt sich für den Verpächter auf ein Minimum. Es gilt den Dachnutzungsvertrag oder Flächenvertrag auszuhandeln, ein Notartermin (für die Dienstbarkeit) ist notwendig und bei der Planung und Beantragung der Netzeinspeisung bedarf es mancher Unterschrift als Eigentümer auf entsprechenden Formularen. Darüber hinaus entstehen Ihnen als Eigentümer von Dachflächen oder Freiflächen mit der Vermietung der Flächen keine Kosten. Die Errichtung der PV-Anlage ist völlig kostenfrei. Alle anfallenden Kosten (zum Beispiel Notarkosten für die einzutragende Dienstbarkeit, für den Bauantrag bei einem Freiflächensolarpark oder die Tragfähigkeitsberechnung bei Dachanlagen), die mit dem Solarprojekt in Verbindung stehen, trägt der Pächter, also der künftige Anlagenbetreiber.

Dem Verpächter entsteht kein Risiko. Als Anlagenbetreiber kümmern wir uns um alle behördlichen Belange, Abstimmungen mit dem örtlichen und zuständigen Netzbetreiber sowie gegebenenfalls notwendige Genehmigungen. Eine professionelle Abwicklung und fachgerechte Montage nach den anerkannten Regeln der Technik und VDE Normen sowie die regelmäßige Anlagenwartung und -kontrolle sind selbstverständlich.

Natürlich ist die Photovoltaikanlage umfassend versichert. Für jede Solaranlage wird eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen – abgestimmt auf die örtlichen Gegebenheiten und Bedürfnisse des Eigentümers. Darüber hinaus gibt es noch eine Elektronik- und Allgefahrenversicherung für den Anlagenbetreiber.

Die Pachteinnahmen sind steuerwirksam bei der Umsatzsteuer (insofern Sie zum Ausweis selbiger als Unternehmen/ Gewerbetreibender berechtigt sind) und hinsichtlich der Ertragsteuer in Form der Einkommen- oder Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Zu beachten ist, dass bei der Wahl einer Einmalzahlung am Anfang des Vertragsverhältnisses diese hohe Einnahme nicht sofort voll im „Zuflussjahr“ zu versteuern ist, sondern über die Laufzeit „abgegrenzt“, sprich verteilt wird. Näheres dazu erklärt und erläutert Ihnen Ihr Steuerberater.

Die Dachfläche vermieten ist daher nicht immer und auch nicht für alle Gebäude möglich.

Grundsätzlich kommen fast alle Gebäude für die Dachflächenvermietung in Frage. Wir bauen auf landwirtschaftliche Betriebe, Agrargenossenschaften, Lagerhallen, Produktionshallen, Wohnanlagen, Garagenhöfen, Überdachungen in jeglicher Form, Reithallen, Hallen mit Tierhaltung, Wohngebäuden, Hallenbäder, Autohäuser, Gewerbebetriebe, Industriehallen, Sportanlagen, Tennishallen und noch vielen mehr…

Für die Verpachtung ist es wichtig, dass die Fläche eine sinnvolle Größe hat. Für uns liegt diese Mindestgröße bei ca. 1.000m². Darüber hinaus ist relevant, dass die Dachfläche nicht dauerhaft verschattet wird, die PV-Module nicht übermäßig z.B. durch nahestehende Bäume (Laub, Pollen, Äste), Staub oder durch Ammoniakablagerungen verschmutzt werden. Letzteres kann insbesondere auf Dächern von landwirtschaftlichen Betrieben auftreten, speziell wenn die Solarmodule in der Nähe von Entlüftungen auf dem Dach montiert sind. Wenn sich dann in Kombination mit hoher Luftfeuchtigkeit noch Kondensat bildet, kann das Ammoniak für die Module problematisch werden.

Die Dachfläche vermieten ist daher nicht immer und auch nicht für alle Gebäude möglich. 

Für die Errichtung von Freiflächensolarparks suchen wir geeignete Grundstück zur Pacht. Dafür eignen sich grundsätzlich:

• Flächen entlang von Bundesautobahnen und zweigleisigen Schienenwegen
• Ackerflächen und Grünland/ Grünflächen
• Konversionsflächen, d. h. Flugplätze, rückgebaute Industrie- und Gewerbegebiete, ehemalige Militärliegenschaften, renaturierter Tageabbau, ehemalige Deponien
• Bauliche Anlagen, d. h. entsprechend der Musterbauordnung (§ 2, Abs. 1) alle aus Bauprodukten hergestellten Anlagen und Flächenveränderungen. Dies können beispielsweise Aufschüttungen, Deponien, asphaltierte Flächen, Lagerplätze, Kfz-Stellplätze, Sportflächen und Halden sein.

Für die Nutzung mit einem Solarkraftwerk ist es hilfreich, wenn in der Nähe des Grundstücks bzw. der Flurstücke eine Mittelspannungsleitung oder auch eine Hochspannungsleitung verläuft. Ein möglichst naher Netzanschluss ohne kilometerlange Kabelwege ist ein entscheidender Faktor für die Nutzbarkeit der oben genannten Flächen mit Solar. 

Mit einer Freiflächensolaranlage lassen sich wesentlich höhere Pachten im Vergleich zu anderen Nutzungsformen erzielen. Zudem ist mitunter eine mehrfache Flächennutzung bei gleichzeitiger Beweidung und Imkerei möglich. Und wenn Sie Interesse und Kapazitäten haben, die Grünpflege des Solarparkt eigenständig zu übernehmen, generieren Sie als Dienstleister zusätzliche Einnahmen.

Ungeeignet sind hingegen Flächen, bei denen die Nutzung mit einer PV-Anlage nicht in Einklang mit der Flächenausweisung zu bringen ist. Dies können zum Beispiel Biotope, Naturschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete oder Moore sein.

Die reine Bauzeit auf dem Dach nimmt bei einem solchen Projekt tatsächlich nicht so viel Zeit in Anspruch. In aller Regel dauern die Montagen zwischen 1 – 8 Wochen, je nach Anlagengröße. Mit unseren professionellen und erfahrenen Monteuren und Partnern schafft man es mit 4 Arbeitern eine 200 kWp Solaranlage auf ca. 1.000m² Dachfläche innerhalb einer Woche fertigzustellen.

Selbstverständlich dauert es länger, wenn wir Ihre Dachflächen sanieren, bevor wir die Solarmodule darauf montieren können. Bei einer Sanierung der Dachflächen wird entsprechend mehr Bauzeit benötigt als ohne Dachsanierung. 

Die Bauzeit ist natürlich nicht vergleichbar mit der Projektentwicklungsdauer, die von der Flächensicherung und Vertragsverhandlung, über die Planung und Netzanmeldung sowie den Bau der Anlage bis zum Netzanschluss und der Systemintegration mehrere Monate in Anspruch nehmen kann.

Eine PV-Anlage ist sehr langlebig. Man kann mit Sicherheit davon ausgehen, dass eine heute gebaute Solaranlage 40 Jahre und mehr problemlos funktionieren und Strom produzieren kann. Alle gängigen Modulhersteller geben mittlerweile Leistungsgarantien auf Ihre Solarmodule von 25 Jahren. Natürlich hängt die Lebensdauer von verschiedenen Faktoren und der Lebensdauer der einzelnen Komponenten und der Solartechnik ab. Wechselrichter werden in aller Regel keine 40 Jahre „durchhalten“, dafür ist deren tägliche Beanspruchung zu groß. Aber einen Austausch dieser über die Anlagenlaufzeit kalkuliert man mit ein und bildet dafür – ähnlich der Instandhaltungsrücklage bei Immobilien – eine Reparaturrücklage.

Ansonsten gibt es bei einer Photovoltaikanlage keine bewegten Teile und damit sehr wenig mechanische Beanspruchung. Die verbauten Komponenten (ob nun Unterkonstruktion, Solarkabel, Stecker, Transformatoren usw.) sind jahrzehntelang erprobt und für den Dauereinsatz ausgelegt. Im Ergebnis wird eine gewerbliche Photovoltaik Anlage, insofern sie fachgerecht installiert wurde und regelmäßig gewartet wird, aller Voraussicht nach mindestens 40 Jahre lang halten.

Um den reibungslosen und dauerhaften Betrieb der Photovoltaikanlage zu gewährleisten, sind Solaranlagen regelmäßig zu warten. Eine PV-Anlage ist NICHT wartungsfrei, aufgrund ihres Aufbaus aber wartungsarm.

Die VDE schreibt dazu vor: Wie alle elektrischen Anlagen müssen auch Photovoltaikanlagen einer Erstprüfung vor Inbetriebnahme unterzogen werden. Grundlage bilden die DIN VDE 0100-600 und die DIN VDE 0100-712. Mindestens alle 4 Jahre muss die PV-Anlage einer wiederkehrenden Prüfung nach DIN EN 62446-2 VDE 0126-23-1 unterzogen werden.

Ungeachtet dessen werden in aller Regel jährlich kleinere Solaranlagenwartung durchgeführt bei denen die Modulbefestigungen und die Module selbst kontrolliert werden und natürlich auch die Wechselrichter sowie die sonstigen technischen Komponenten der Photovoltaikanlage. 

Um mögliche Defekte oder Schäden möglichst frühzeitig und schnell zu erkennen, werden Solarkraftwerke fernüberwacht und unterliegen einem durchgehenden Monitoring.

Den Pachtvertrag schließen wir in der Regel für zunächst 21 Jahre (das ist der EEG-Förderzeitraum) mit anschließender Option auf Verlängerung um zwei Mal 7 Jahre, teils auch darüber hinaus. Insgesamt beträgt der Pachtzeitraum so meistens 35 Jahre. Jeder Pachtvertrag wird dabei individuell geschlossen und beinhaltet ggf. Sondervereinbarungen. Mit der Vermietung der von Ihnen ungenutzten Dachfläche profitieren Sie somit über einen sehr langen Zeitraum von sicheren Mieteinnahmen und werten außerdem durch die Gewinnbeteiligung langfristig Ihre Immobilie auf.

Da die geplante Nutzung auf einen langen Zeitraum von bis zu 35 Jahren ausgelegt ist, sollte eine Dachsanierung während der Laufzeit bereits im Vorfeld ausgeschlossen sein. Zu 100% verhindern, kann man dies aufgrund nicht vorhersehbarer äußerer Umstände naturgemäß nicht.

Falls Ihre Dachfläche nicht neu ist oder vor kurzem erneuert wurde, sollten die Dächer vor der Dachvermietung instandgesetzt bzw. saniert werden. Die Kosten für eine solche Dachsanierung können von uns in Anrechnung auf die zu zahlende Pacht übernommen werden. 

Ganz entscheidend ist die ausreichende Tragfähigkeit der Dachkonstruktion, welche nach Vertragsschluss von einem beauftragten Statiker über uns geprüft und nachgerechnet wird.

Es ist grundsätzlich möglich, die Dachfläche zu vermieten und gleichzeitig den erzeugten Strom der PV-Anlage selbst zu nutzen. Man spricht dann von einer Überschusseinspeisung.

Dafür braucht es am Standort oder Solaranlage einen relevanten Stromverbrauch. Denn: Die für die Eigennutzung des Stromes notwendige Hardware kostet extra und signifikant mehr im Vergleich zu einer Volleinspeisung, so dass sich die direkte Stromabnahme erst ab einer bestimmten jährlich benötigten Strommenge lohnt.

Insofern eine solche Lösung wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden kann, können Sie sich über diesen Weg vor steigenden Strompreisen schützen und die Energiebezugskosten senken. Um prüfen zu können, ob Ihr Strombedarf am Standort ausreichend hoch für eine Eigennutzung der gewerblichen Photovoltaikanlage ist, benötigen wir die letzte Jahresstromabrechnung.

Die Photovoltaikanlage speist den produzierten Strom in das öffentliche Stromnetz ein. Der Anlagenbetreiber erhält für den Verkauf des Stromes über das EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) eine fixe Einspeisevergütung für jede Kilowattstunde für die ersten 20 Jahre plus dem Jahr der Inbetriebnahme – also max. 21 Jahre.

Nach den ersten 20/ 21 Jahren Laufzeit produziert das Solarkraftwerk selbstverständlich weiterhin dauerhaft viel grünen Strom. Dieser Ökostrom kann dann weiterhin am freien Markt verkauft werden. Denn das wichtige Gut „Strom“ wird sicherlich NIEMALS wertlos, tendenziell bei einer vollelektrischen Welt dagegen eher noch wertvoller werden.

Profitieren Sie von den Möglichkeiten, die das EEG den Flächeneigentümern bietet und verlieren Sie keine Zeit, wenn Sie Ihre Dächer oder Freifläche vermieten möchten.

Zur Sicherung des Pachtvertrages muss zwingend für die gesamte Laufzeit der (Dach-)Flächenvermietung die Eintragung einer erstrangigen Dienstbarkeit erfolgen. Dieses beschränkt persönliche Dienstbarkeit und die Vormerkung werden in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Grundschulden, Hypotheken etc. werden in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Eine Dienstbarkeit ist ein nicht wertminderndes Recht, welches den Betrieb der Solaranlage, den Zugang zur Anlage, das Leitungsrecht für die notwendigen Kabel, das Befahren zum Zwecke der Montage, Wartung etc. ermöglicht und dauerhaft sichert, unabhängig davon, wer Eigentümer des Grundstückes bzw. der Immobilie ist. Ohne Dienstbarkeit ist KEINE Flächenpacht möglich.

Wichtig ist: die Dienstbarkeit und Vormerkung muss im Rang vor wertmindernden Rechten in Abteilung III (z. B. Grundschulden) stehen. Ist bereits eine Grundschuld, weil die Halle, das Gewerbegrundstück oder die Wohnanlage fremdfinanziert ist, zugunsten einer Bank o. ä. im Grundbuch eingetragen, so muss man mit dieser über einen sogenannten Rangrücktritt sprechen. Der Gläubiger/ die Gläubigerin tritt dann zugunsten der Dienstbarkeit und Vormerkung im Rang zurück, was notariell beurkundet werden muss. In aller Regel ist dies kein Problem und die Banken „spielen“ dabei mit. 

Im Falle eines Grundstücksverkaufes können Sie unter Umständen durch die aufgewertete Immobilie und vielleicht einen günstigen Strombezug einen höheren Verkaufspreis erzielen. Zusätzlich profitiert der neue Besitzer des Grundstückes durch die Dachflächenvermietung, da er mit zusätzlichen langfristigen Mieteinnahmen und ggf. mit geringeren Energiebezugskosten rechnen kann.

Bei einer geplanten Dachverpachtung muss diese auch verschattungsfrei sein, um optimale Erträge durch die große, gewerbliche Solaranlage zu garantieren. Denn das Investment muss sich über die Laufzeit selbstverständlich refinanzieren. Darüber hinaus sind umstürzende Bäume, abbrechende Äste und Laub potentielle Gefahren für das Solarkraftwerk und dessen Betrieb.

Sollten sich daher noch Bäume auf Ihrem Grundstück befinden, welche eine Verschattung über die nächsten Jahre verursachen können oder aufgrund von Krankheit oder sonstigen Eigenschaften eine mögliche Gefahr darstellen, so müssen die Bäume beschnitten oder gefällt werden. Dies muss vor dem Baubeginn erfolgen. Entsprechende Anträge beim Umweltamt sind dann zu prüfen. 

Natürlich möchten wir als Unternehmen mit Fokus auf Umwelt und Nachhaltigkeit, wenn möglich keine Bäume fällen, sondern erhalten. Deshalb agieren wir diesbezüglich natürlich abwägend und mit Augenmaß. Auch Ausgleichsmaßnahmen – ob gefordert oder nicht – sind eine zu prüfende Option.

Kompliziert wird es, wenn Sie Ihr Dach vermieten möchten und sich die Bäume, die einen Schatten verursachen oder umsturzgefährdet sind, auf einem fremden Grundstück befinden. Sollte dies der Fall sein, so muss der Dialog und die Abstimmung mit dem Nachbarn gesucht werden oder diese Flächen unbelegt bleiben.

Wenn Sie Ihre Dachflächen vermieten und wir eine Photovoltaik Anlage auf Ihrem Dach installieren, dann ist in Deutschland keine Baugenehmigung notwendig. PV-Anlagen sind auf Dächern/ auf Gebäuden baugenehmigungsfrei.

Anders ist es bei Freiflächen Photovoltaikanlagen, dafür muss eine Baugenehmigung eingeholt werden und mitunter sogar noch ein Bebauungsplan aufgestellt und unter Umständen der Flächennutzungsplan geändert werden. Beides ist aufwändig und dauert in der Regel sehr lange.

Bei asbesthaltigen Dächern besteht in Deutschland ein Überbauungsverbot. Das bedeutet, man darf auf asbesthaltigen Dächern keine Solaranlage installieren. Bevor ein solches Dach mit Solarmodulen belegt werden darf, muss also zwingend die Dachfläche saniert werden.

Sollten Sie eine Freifläche ab 10.000 m² besitzen, so können Sie dieses Grundstück für den Betrieb eines Solarparks auch an uns verpachten und wir kümmern uns dann um die Baugenehmigungen und o.g. Voraussetzungen, wie den B-Plan.

In aller Regel gibt es drei Optionen nach Ende des Nutzungsvertrages für die Solaranlage:

I: Wir bauen die Photovoltaik Anlage zurück und verkaufen diese entweder als Abbauanlage zum Weiterbetrieb an einem anderen Standort oder falls es keine Nachnutzung gibt, werden die Komponenten einzeln verkauft bzw. dem Wertstoffkreislauf zugeführt. Da heutige PV-Anlagen aus vielen begehrten Rohstoffen (Aluminium, Kupfer, Glas, Silizium etc.) bestehen, gibt es bei der Entsorgung für die Komponenten auch noch Geld.

II: Alternativ kann der Pachtvertrag erneut verlängert werden. Als Eigentümer können Sie so weiterhin Ihre Dachfläche oder Freifläche vermieten und durch die Umsatzbeteiligung von den kontinuierlichen Stromverkäufen profitieren.

III: Ebenso besteht die Möglichkeit, dass Sie als Flächeneigentümer und bisheriger Verpächter die Photovoltaikanlage erwerben. So können Sie weiterhin von den Erträgen aus der Solaranlage profitieren und diese zum Beispiel in Ihrem Betrieb selbst verbrauchen.